龙诚Q&A——租房问答

龙诚新移民指南2019-06-10 19:49:00



Q1: 美国租赁收入需要报税吗?

答: 作为外国人,也就是既没有绿卡,同时在美国居住没有超过183天,但有来自于美国的租金收入,也是要报税的,虽然不一定需要交税。


Q2: 房产的租金收入如何报税?

答:报税和交税是两个概念。报税的时间是第二年的4月15号之前。作为外国人,报税时没有夫妻联合申报,只能单人申报。所以如果在美国买房子,房子的产权如果是夫妻联合持有,需要报两份税表。



Q3: 在报税上,外国人和美国人有什么不同?

答:因为外国人没有社安号,必须申请一个报税号,也就是通常所说的ITIN号(美国税号),有了这个号才可以报税。报税号的申请可以在税表做好后,与护照一起由本人送到税局办公室申请,也可以把护照在签发地公证,再把公证件和税表一起寄到税局,大概需要4-6周就可以收到报税号。所以如果房子的产权是否要夫妻联合持有,在购买是考虑清楚。因为两个人持有就要申请两个报税号,同时每年都要报两份税表。



Q4:哪些费用可以抵租金收入呢?


答:租金带来的各项费用。如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费,甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等,都可以抵扣当年的租金收入。修理费。如果房屋需要修理,而修理并没有增加房屋的价值,也不会延长房屋的价值,仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用。如漏水或者是破损墙体刷漆,或者修理坏了的窗户等等费用,当年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋顶重新修一下,比如更隔热,更饱暖,或者替换房间里的大件物品,能够增加房屋价值的,则不能在当年全部来抵税,这些成本只能逐年摊销。


Q5: 折旧费如何利用?

要知道,折旧费是一笔比较大的费用,可以从租金收入里减去,但它并不是当年实际发生的费用。这样的结果就是当年的租金收入,减去包括折旧费在内的各种各样其他费用以后,净利润就非常少,甚至是亏损。但实际上不一定是真正的亏损,因为折旧费不是实际发生的费用。所以,如果有折旧费,当年可能就不需要交税,但是报税还是要申报的。

另外需要注意的是,折旧只针对房子本身的价值,土地是不可以折旧的。每年拿到地税单时,上面会显示土地和房屋各自的评估价值,这时只能按房屋去折旧。


Q6: 如果不欠税,是不是就可以不用报税呢?

答:还是要报的。因为如果你不通过报税,显示出你有各种各样的费用,税局就假定你这栋房子只有收入,没有费用,它就会要求屋主按租金收入来报税。另外需要注意的是,税局对外国人要求预扣租金收入的30%。作为预扣税,第二年报税时是多退少补。


Q7: 非美国人士会被收取30%的预交税,有什么办法可以避免呢?

答: 如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入,可以根据美国税法第871(d)条例,将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。作此选择后,房产相关的开销可以相应抵扣,只有净收入才需要被征收税。




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